Antes de poner precio
Saber la plusvalía te ayuda a calcular cuánto te quedará limpio de la venta.
Calculadora de plusvalía municipal 2026
Calcula el impuesto que cobra el ayuntamiento al vender una vivienda por los dos métodos legales y descubre cuál te sale más barato.
Actualizado el 23 de octubre de 2026 · Datos oficiales de 2026
1 Compra y venta
Si heredaste la vivienda, usa como «compra» la fecha y el valor declarados en la herencia.
2 Datos del recibo del IBI
Cada ayuntamiento fija su tipo en la ordenanza fiscal. Si no lo sabes, deja el 30 %: es el máximo y el resultado será el peor caso.
Plusvalía municipal a pagar
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Método objetivo—
Método real—
🔒 100 % privado: el cálculo se hace en tu navegador. Coeficientes máximos vigentes en 2026; tu ayuntamiento puede aplicar otros más bajos y bonificaciones.
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Cómo funciona, en 3 pasos
Fechas y precios
Cuándo compraste y vendiste, y por cuánto, según las escrituras.
Recibo del IBI
Copia el valor catastral total y el del suelo que aparecen en tu último recibo.
Elige el más barato
La ley te deja pagar por el método que menos te cueste: pídelo al presentar la autoliquidación.
¿Cuándo te sirve?
Si vendes con pérdidas
Si vendes por menos de lo que compraste no pagas plusvalía, aunque debes comunicarlo al ayuntamiento.
Al heredar una vivienda
En una herencia la paga el heredero, y muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % para familiares directos.
Ventas rápidas
Si vendes antes de un año, el coeficiente se reduce según los meses completos de tenencia.
Revisar la liquidación
Si el ayuntamiento te ha aplicado el método objetivo y el real te sale más barato, puedes reclamar.
Divorcios y donaciones
Algunos casos están exentos o tienen bonificación. Consulta la ordenanza de tu municipio.
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Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2026
La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el aumento de valor del suelo de una vivienda. La paga quien vende, o quien hereda o recibe una donación. Desde 2021 se puede calcular de dos formas, y pagas por la que sea más baja.
Método objetivo
Valor catastral del suelo × coeficiente según los años completos que has tenido la vivienda × tipo del ayuntamiento. Los coeficientes máximos van de 0,09 (de 12 a 15 años) a 0,40 (20 años o más). En 2026 siguen vigentes los de 2024, porque la actualización aprobada a finales de 2025 no fue convalidada por el Congreso.
Método real
(Precio de venta − precio de compra) × el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral total × tipo del ayuntamiento. Si vendes por menos de lo que compraste, no hay plusvalía que pagar.
Tienes 30 días hábiles desde la venta para presentarla (6 meses en herencias, ampliables a 12). Para pagar por el método real tienes que pedirlo expresamente en la autoliquidación.
Fuentes oficiales
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una venta, el vendedor. En una herencia o una donación, quien recibe la vivienda. Se puede pactar otra cosa en el contrato, pero ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor.
¿Tengo que pagar plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si el precio de venta es igual o inferior al de compra, la operación no está sujeta. Aun así tienes que comunicarlo al ayuntamiento aportando las dos escrituras.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI: aparece el valor catastral total y desglosado en valor del suelo y de la construcción. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Qué coeficientes se aplican en 2026?
Los máximos de 2024: 0,15 para 1 año, 0,14 para 2 y 3 años, 0,20 para 7 años, 0,09 entre 12 y 15 años y 0,40 para 20 años o más. Tu ayuntamiento puede aplicar coeficientes más bajos.
¿Qué pasa si vendo antes de un año?
El coeficiente se calcula por los meses completos de tenencia: 0,15 × meses / 12. Si no llegas a un mes completo, no hay base imponible por el método objetivo.
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía?
30 días hábiles desde la venta o donación. En las herencias, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 si lo pides.
¿Hay bonificaciones en las herencias?
Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % de la cuota cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido entre padres, hijos o cónyuges. Depende de cada ordenanza fiscal.
¿La plusvalía municipal es lo mismo que la ganancia en el IRPF?
No. Son dos impuestos distintos: la plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento y la ganancia patrimonial se declara en la renta. La plusvalía municipal pagada reduce esa ganancia.
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