Comparar pisos
Dos pisos con el mismo precio pueden rendir muy distinto. Ponlos lado a lado.
Calculadora de rentabilidad de alquiler
¿Merece la pena comprar ese piso para alquilarlo? Calcula su rentabilidad bruta y neta, el flujo de caja de cada mes y lo que gana tu dinero si usas hipoteca.
Actualizado el 23 de octubre de 2026 · Datos oficiales de 2026
1 La compra
2 El alquiler y sus gastos
3 Financiación
Rentabilidad neta
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Rentabilidad bruta—
Flujo de caja al mes—
Tu dinero invertido—
Rentab. de tu dinero—
🔒 100 % privado: el cálculo se hace en tu navegador. Rentabilidades antes de impuestos; los gastos de notaría y registro son una estimación.
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Cómo funciona, en 3 pasos
Datos de la compra
Precio, reforma y comunidad: el ITP y los gastos de compra se calculan solos.
Alquiler y gastos
Renta, meses vacíos, IBI, comunidad, seguros y mantenimiento.
Compara
Rentabilidad bruta, neta y sobre tu dinero, con y sin hipoteca.
¿Para qué te sirve?
Negociar el precio
Descubre a qué precio tendrías que comprar para conseguir la rentabilidad que buscas.
Decidir si usar hipoteca
El apalancamiento puede multiplicar la rentabilidad de tu dinero, o hacer que pierdas cada mes.
Fijar el alquiler
Prueba distintas rentas para ver a partir de cuánto el piso se paga solo.
Valorar una reforma
Comprueba si invertir en reformar te permite subir el alquiler lo suficiente.
Prever imprevistos
Suma meses vacíos y mantenimiento para no llevarte sorpresas.
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Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler
- Rentabilidad bruta = alquiler anual / precio de compra. Es la que suelen anunciar las inmobiliarias, pero no incluye gastos.
- Rentabilidad neta = (alquiler cobrado − gastos anuales) / inversión total (precio + impuestos + gastos de compra + reforma). Es la cifra realista.
- Flujo de caja = lo que entra cada mes menos todos los gastos y la cuota de la hipoteca.
- Rentabilidad de tu dinero (ROE) = flujo de caja anual / dinero que has puesto tú. Con hipoteca puede ser mayor que la neta si el interés es bajo.
Como referencia, en España una rentabilidad neta del 4–6 % se considera razonable. El rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual del inquilino tributa en el IRPF con una reducción general del 50 %, que puede llegar al 90 % en zonas tensionadas si se cumplen los requisitos de la Ley de Vivienda.
Fuentes oficiales
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad de alquiler es buena?
Una rentabilidad bruta por encima del 6 % y una neta del 4–5 % se consideran buenas en la mayoría de ciudades españolas. En grandes capitales suele ser menor, y en ciudades medianas mayor.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta solo compara el alquiler con el precio. La neta descuenta los gastos (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, meses vacíos) y suma a la inversión los impuestos y gastos de compra.
¿Conviene comprar con hipoteca para alquilar?
Si el interés de la hipoteca es menor que la rentabilidad neta, el préstamo aumenta lo que gana tu dinero. Pero también aumenta el riesgo: si el piso se queda vacío, la cuota hay que pagarla igual.
¿Qué gastos tiene un piso en alquiler?
IBI, cuota de la comunidad, seguro de hogar e impago, mantenimiento y reparaciones, posibles meses sin inquilino y, si la contratas, la gestión de una inmobiliaria.
¿Cómo tributan los alquileres?
El rendimiento neto (alquileres menos gastos deducibles, incluidos intereses y amortización) tributa en la base general del IRPF. Si es vivienda habitual del inquilino, se reduce al menos un 50 %.
¿Cuántos meses vacíos debo prever?
Para alquiler de larga duración, entre medio mes y un mes al año es una estimación prudente para cubrir cambios de inquilino y pequeñas obras.
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